L’indemnité de résiliation anticipée dans les contrats de crédit hypothécaires à taux fixe : cadre civil et traitement fiscal

Carla Cournot

Lysandre Papadopoulos

Domaines juridiques:

LIFD, LHID, Droit fiscal cantonal & communal, Impôts directs, Droit substantiel, Impôt sur le revenu & le bénéfice, Impôt sur les gains immobiliers, Droit fiscal international

Proposition de citation: Carla Cournot / Lysandre Papadopoulos, L’indemnité de résiliation anticipée dans les contrats de crédit hypothécaires à taux fixe : cadre civil et traitement fiscal, ASA 93 | 5 | 2024-2025

La présente contribution analyse l’indemnité due par le preneur de crédit hypothécaire à taux fixe en cas de résiliation du contrat avant l’avènement du terme convenu. En abordant à la fois ses aspects civils et fiscaux, nous examinons la clause d’indemnité de résiliation anticipée en tant que mécanisme de protection des droits contractuels du prêteur et discutons de sa qualification juridique, notamment en tant que clause pénale exclusive. Nous explorons ensuite son traitement fiscal selon la jurisprudence, en mettant en lumière les différentes hypothèses de résiliation anticipée et leurs implications fiscales.

Table des matières

I. Introduction
II. Aspects civils de l’indemnité de résiliation anticipée
- 1. Introduction
  - 1.1. Exemples de clauses d’indemnité de résiliation anticipée
  - 1.2. Analyse comparative des clauses
- 2. Principes
- 3. L’indemnité de résiliation anticipée : clause pénale exclusive ou dédit consensuel ?
  - 3.1. Principes
  - 3.2. Historiquement : absence de distinction
  - 3.3. L’indemnité de résiliation anticipée en tant que clause pénale exclusive
- 4. Conclusion intermédiaire
III. Traitement fiscal de l’indemnité de résiliation anticipée
- 1. Principes
- 2. Traitement fiscal de l’indemnité de résiliation anticipée selon la jurisprudence du Tribunal fédéral
  - 2.1. Première hypothèse : le contrat de prêt est résilié en vue d’obtenir de meilleures conditions avec la même banque
  - 2.2. Deuxième hypothèse : l’emprunteur conclut un nouveau contrat de prêt avec une nouvelle banque et verse une indemnité à l’ancien créancier
  - 2.3. Troisième hypothèse : la relation entre l’emprunteur et la banque est résiliée en raison de la vente du bien immobilier
  - 2.4. Synthèse des trois hypothèses
- 3. Jurisprudence dans le temps (intégration de la nouvelle jurisprudence dans les pratiques cantonales)
  - 3.1. Solution lucernoise
  - 3.2. Solution bernoise
  - 3.3. Résumé intermédiaire
- 4. Analyse de la jurisprudence
  - 4.1. Distinction injustifiée entre les deux premières situations
  - 4.2. Continuation du lien nécessaire entre le prêt et l’indemnité
  - 4.3. Situations économiques et comptables comparables
  - 4.4. Planification fiscale et interdiction de l’abus de droit
  - 4.5. Contrat de prêt maintenu même en cas de changement de sûreté (vente de l’immeuble)
- 5. Mise en relation de l’analyse civile et de l’analyse fiscale
- 6. Conclusion intermédiaire
IV. Conclusion

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